مطالبه بهای ملک توسط مالک جدید

در مواردی که شهرداری ملکی را برای اجرای طرح‌های عمومی تصرف کرده، اما بهای قانونی آن را نپرداخته است، ممکن است مالک اولیه پس از اجرای طرح، ملک و حقوق مربوط به آن را به شخص دیگری منتقل کند.
اختلاف حقوقی درباره این موضوع بود که آیا مالک جدید حق مطالبه بهای ملک از شهرداری را دارد یا این حق صرفاً متعلق به شخصی است که هنگام اجرای طرح، مالک ملک بوده است؟
مسئله اصلی، تعیین آثار انتقال رسمی ملک پس از اجرای طرح شهرداری و امکان انتقال حق مطالبه بهای آن به منتقل‌الیه بود.

شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی معتقد بود که پس از اجرای طرح شهرداری و تصرف ملک، انتقال آن به شخص ثالث فاقد اعتبار است و منتقل‌الیه نمی‌تواند بهای ملک را مطالبه کند؛ زیرا حق مطالبه بها به مالک زمان اجرای طرح تعلق دارد.
در مقابل، شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران انتقال رسمی ملک پس از اجرای طرح را معتبر می‌دانست و معتقد بود که حقوق مالی مربوط به ملک، از جمله حق مطالبه بهای آن، به مالک جدید منتقل می‌شود.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور با پذیرش دیدگاه دوم، رأی شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران را صحیح تشخیص داد.
بر این اساس، چنانچه ملک پس از اجرای طرح شهرداری، همراه با حقوق مربوط به آن به شخص ثالث منتقل و انتقال در دفتر املاک ثبت شده باشد، منتقل‌الیه حق مطالبه بهای قانونی ملک را خواهد داشت.

رأی وحدت رویه ۸۸۲ از حیث شناسایی حقوق مالک جدید در املاک تصرف‌شده توسط شهرداری اهمیت دارد. هیأت عمومی با تفکیک میان اجرای طرح عمومی و انتقال قانونی مالکیت، تأکید کرده است که صرف اجرای طرح و تصرف ملک، موجب زوال حقوق مالی مالک یا بی‌اعتباری انتقال رسمی بعدی نمی‌شود.
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، شخصی که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده یا انتقال رسمی ملک به وی در دفتر املاک به ثبت رسیده است، مالک شناخته می‌شود. بنابراین، در فرض انتقال صحیح ملک و حقوق مربوط به آن، مالک جدید می‌تواند حقوق ناشی از مالکیت، از جمله مطالبه بهای پرداخت‌نشده ملک را اعمال کند.
مبنای دیگر رأی، قائم‌مقامی خاص منتقل‌الیه است. هنگامی که ملک همراه با حقوق متعلق به آن منتقل می‌شود، خریدار در حدود انتقال انجام‌شده، جانشین مالک پیشین خواهد بود. در نتیجه، حق مطالبه بهای ملک از شهرداری نیز می‌تواند به منتقل‌الیه تعلق گیرد؛ حتی اگر اجرای طرح پیش از تاریخ انتقال انجام شده باشد.
از سوی دیگر، مطابق قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰، تملک املاک اشخاص برای اجرای طرح‌های قانونی مستلزم پرداخت بهای مقرر است. بنابراین، تغییر مالک نمی‌تواند به‌تنهایی موجب سقوط تعهد شهرداری به پرداخت بهای ملک شود. البته اگر شهرداری پیش‌تر تعهد خود را به‌طور قانونی ایفا کرده باشد، انتقال بعدی ملک موجب ایجاد تعهد مجدد نخواهد شد.
اثر مهم رأی در دعاوی مطالبه بهای املاک واقع‌شده در طرح‌های شهرداری آشکار می‌شود. دادگاه نمی‌تواند صرفاً به این دلیل که خواهان در زمان اجرای طرح مالک نبوده است، حق مطالبه بهای ملک را منتفی بداند. بلکه باید اعتبار انتقال رسمی، مفاد سند، انتقال حقوق مربوط به ملک و وضعیت پرداخت بهای آن را بررسی کند.
با این حال، رأی ۸۸۲ به معنای اعتبار مطلق تمام معاملات املاک واقع‌شده در طرح‌های عمومی نیست. ثبت رسمی انتقال و انتقال حقوق مربوط به ملک از شرایط مورد توجه هیأت عمومی است. همچنین رأی اساساً درباره استحقاق مالک جدید برای مطالبه بهاست و تعیین میزان بهای قابل پرداخت همچنان تابع مقررات قانونی مربوط به تقویم املاک خواهد بود.
در نهایت، رأی وحدت رویه ۸۸۲ مقرر می‌کند که انتقال رسمی ملک پس از اجرای طرح شهرداری، در صورت انتقال حقوق مربوط به آن، موجب انتقال حق مطالبه بهای پرداخت‌نشده ملک به مالک جدید می‌شود. این رأی ضمن حمایت از اعتبار اسناد رسمی، مانع از آن است که شهرداری صرفاً به استناد تغییر مالک، از پرداخت بهای قانونی ملک معاف شود.